Služby
Zmluvná dokumentácia
Zmluva má zodpovedať dohode strán a platnému právu. Pripravím ju alebo posúdim návrh, ktorý Vám predložila druhá strana, a vysvetlím jej následky ešte pred podpisom. Dbám na jasné znenie, aby ste sa o svojich právach a povinnostiach nemuseli neskôr dohadovať.
V praxi
Prečo záleží na znení zmluvy
Zmluva upravuje práva a povinnosti strán tak, ako sa dohodli. Právny úkon musí byť urobený určite a zrozumiteľne, inak je neplatný (§ 37 Občianskeho zákonníka). Nejasné znenie preto nie je len otázkou štýlu.
Písomná forma slúži na preukázanie toho, čo ste sa dohodli. Pri prevode nehnuteľnosti ju vyžaduje zákon. Pri iných zmluvách ju odporúčam najmä vtedy, ak ide o vyššiu hodnotu alebo o dlhodobý vzťah.
Zmluva, ktorá svojím obsahom alebo účelom odporuje zákonu alebo ho obchádza, je neplatná (§ 39 Občianskeho zákonníka). Pri každom návrhu preto overujem nielen to, na čom ste sa dohodli, ale aj to, či to zákon pripúšťa.
Pri zmluvách o nehnuteľnosti dbám aj na väzbu na kataster. Nehnuteľnosť musí byť v zmluve určená tak, aby ju katastrálny úrad vedel zapísať, a údaje musia zodpovedať listu vlastníctva.
- Právny základ
- Občiansky a Obchodný zákonník
- Forma
- Písomná, podľa povahy zmluvy
- Vysvetlenie
- Pred podpisom
- Autorizácia
- Samostatne podľa dohody
Postup
Ako pripravujem zmluvu
Postup je rovnaký pri novej zmluve aj pri posúdení hotového návrhu.
Zadanie
Opíšete mi dohodu: strany, predmet, cenu a lehoty. Ak už existuje návrh druhej strany, pošlite ho na posúdenie, aby som videla, z čoho vychádzate.
Rozbor
Overím podklady a právne súvislosti, napríklad vlastníctvo veci alebo oprávnenie strán konať. Upozorním na riziká a otázky, ktoré treba pred podpisom vyriešiť.
Návrh zmluvy
Pripravím návrh a vysvetlím jednotlivé ustanovenia, najmä platbu, lehoty a následky ich porušenia. Pripomienky strán zapracujem do konečného znenia.
Podpis
Pri podpise zostávam k dispozícii, ak potrebujete niečo vysvetliť. Ak zmluva smeruje na katastrálny úrad, pripravím aj návrh na vklad.
Rozsah
Čo môže zmluvná dokumentácia zahŕňať
Rozsah vždy určím podľa konkrétnej veci. Ide napríklad o tieto dokumenty.
Kúpne zmluvy
Prevod bytu, domu, pozemku alebo hnuteľnej veci vrátane úpravy platby a odovzdania. Pri nehnuteľnosti zosúladím zmluvu s údajmi na liste vlastníctva.
Nájomné zmluvy
Nájom bytu alebo nebytových priestorov s úpravou zábezpeky, výpovede a odovzdania. Upravím aj to, kto hradí bežné opravy a energie.
Zmluvy pre podnikanie
Zmluvy o dielo, o poskytovaní služieb, dodávateľské zmluvy a všeobecné obchodné podmienky. Dbám na predmet plnenia, lehoty, zodpovednosť a zmluvné pokuty.
Pracovnoprávne dokumenty
Pracovné zmluvy, dohody o prácach vykonávaných mimo pracovného pomeru a ich zmeny. Dbám na náležitosti, ktoré vyžaduje Zákonník práce.
Posúdenie a úprava
Posúdenie zmluvy, ktorú Vám predložila druhá strana, návrh úprav, dodatky a dohody o ukončení. Výsledkom je prehľad ustanovení, ktoré odporúčam zmeniť, aj s dôvodmi.
Autorizácia zmluvy
Autorizáciu je možné dohodnúť samostatne: zmluvu spíšem, overím totožnosť strán a zákonnosť a pripojím autorizačnú doložku (§ 1a zák. č. 586/2003 Z. z.). Využíva sa najmä pri návrhu na vklad do katastra.
Zmluva sa podpisuje raz. Preto ju posúdim skôr, než ju podpíšete.
Kontrola
Čo pri zmluve kontrolujem
Pri každom návrhu prechádzam rovnaký okruh otázok. Je to kontrolný zoznam, nie úplný výpočet, a podľa druhu zmluvy ho dopĺňam.
Strany a oprávnenie konať
Overím, kto je stranou zmluvy, či môže konať sám a či nie je potrebný súhlas ďalšej osoby, napríklad spoluvlastníka alebo manžela.
Predmet zmluvy
Predmet musí byť určený tak, aby bolo jasné, čoho sa dohoda týka. Pri nehnuteľnosti ide o katastrálne územie, číslo listu vlastníctva a parcelu alebo súpisné číslo.
Cena a platba
Overím výšku ceny, splatnosť a spôsob platby. Pri vyššej hodnote Vám vysvetlím možnosti, ako platbu a odovzdanie veci časovo previazať.
Právne vady a ťarchy
Pri nehnuteľnosti skontrolujem list vlastníctva, najmä záložné práva, vecné bremená a poznámky o prebiehajúcich konaniach. Ich vplyv na zmluvu Vám vysvetlím.
Lehoty a následky porušenia
Prejdem lehoty plnenia, zmluvné pokuty, odstúpenie a vypovedanie zmluvy. Ide o ustanovenia, ktoré sa uplatnia vtedy, keď sa niečo nepodarí podľa plánu.
Súlad so zákonom
Posúdim, či ustanovenia neodporujú zákonu a či sú dostatočne určité a zrozumiteľné. Cieľom je predísť neplatnosti celej zmluvy alebo jej časti.
Otázky
Časté otázky k zmluvám
Môžete posúdiť zmluvu, ktorú mi predložila druhá strana?
Áno. Posúdim jej obsah, upozorním na ustanovenia, ktoré treba objasniť, a navrhnem úpravy. Zmluvu nepodpisujte skôr, než Vám vysvetlím jej následky.
Ako sa určuje odmena za zmluvu?
Odmenu dohodneme písomne pred začatím práce, po posúdení rozsahu a podkladov. Pri vybranej ponuke platí pevná cena, ktorú nájdete v cenníku.
Čo potrebujem poskytnúť na prípravu zmluvy?
Údaje o stranách, opis predmetu, dohodnutú cenu a lehoty. Pri nehnuteľnosti aj aktuálny list vlastníctva. Kópie dokladov totožnosti nezasielajte vopred, vyžiadam ich, ak budú potrebné.
Kedy prechádza vlastníctvo nehnuteľnosti na kupujúceho?
Vlastnícke právo k nehnuteľnosti sa na základe zmluvy nadobúda vkladom do katastra nehnuteľností (§ 133 Občianskeho zákonníka), nie samotným podpisom. Preto k zmluve pripravím aj návrh na vklad.
Musí mať zmluva vždy písomnú formu?
Nie vždy. Zákon ju vyžaduje pri niektorých zmluvách, napríklad pri prevode nehnuteľnosti. Pri ostatných sa môžete dohodnúť aj inak, písomná forma však uľahčuje preukázanie obsahu dohody.
Ako dlho trvá príprava zmluvy?
Lehotu určím po posúdení rozsahu, najmä podľa počtu strán a zložitosti dohody. Pri vybranej ponuke pre realitných maklérov je lehota uvedená v podmienkach ponuky.
Čo ak sa po podpise dohoda zmení?
Zmenu je vhodné urobiť písomným dodatkom, ktorý podpíšu všetky strany. Dodatok pripravím a posúdim, či sa zmena nedotýka už podaného návrhu na vklad alebo iných dokumentov.
Potrebujete pripraviť zmluvu?
Napíšte mi stručne, o akú dohodu ide a kto sú jej strany. Rozsah práce a odmenu dohodneme pred jej začatím.